Bea Peralehan Hak atas

Tanah dan Bangunan

BPHTB 1
 PENGERTIAN BPHTB

BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan

hak atas tanah dan atau bangunan

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah

perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah,
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya,
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-
undangan lainnya

BPHTB 2
 OBJEK BPHTB

OBJEK BPHTB adalah

Perolehan Hak atas Tanah dan
atau Bangunan

BPHTB 3
 PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU
BANGUNAN
a. Pemindahan hak karena :
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap
10. Penggabungan usaha

BPHTB 4
 11. Peleburan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak
2. Di luar pelepasan hak
Yang dimaksud dengan Hak Atas Tanah adalah :
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai
5. Hak milik atas satuan rumah susun
6. Hak pengelolaan
BPHTB 5
OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas

perlakuan timbal balik
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan
umum
c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat
tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di
luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi
tersebut
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau
karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah
BPHTB 6
 SUBJEK PAJAK

Yang menjadi subjek pajak

adalah orang pribadi atau
badan yang memperoleh hak
atas tanah dan atau bangunan

BPHTB 7
 TARIF PAJAK
TARIF PAJAK DITETAPKAN SEBESAR
5% (LIMA PERSEN)

BPHTB 8
 DASAR PENGENAAN PAJAK
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal :

a. Jual beli adalah harga transaksi
b. Tukar menukar adalah nilai pasar
c. Hibah adalah nilai pasar
d. Hibah wasiat adalah nilai pasar
e. Waris adalah nilai pasar
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah nilai pasar
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai
pasar
h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar

BPHTB 9
 Lanjutan….

i Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan

hak adalah nilai pasar
j. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai
pasar
k. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
l. Peleburan usaha adalah nilai pasar
m. Pemekaran usaha adalah nilai pasar
n. Hadiah adalah nilai pasar
o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang
tercantum dalam Risalah Lelang

• Apabila NPOP huruf a sampai n tidak diketahui atau lebih rendah

daripadaNilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang
dipakai adalah NJOP PBB

• Apabila NJOP PBB belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB

ditetapkan oleh Menteri
BPHTB 10
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK
KENA PAJAK (NPOPTKP)

NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak

Rp 60 juta, kecuali dalam hal perolehan hak
karena waris, atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke
atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi
hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP
ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300
juta.

BPHTB 11
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK
(NPOPKP)

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

PAJAK TERHUTANG = TARIF PAJAK *

NPOPKP

BPHTB 12
 SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG
Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
Bangunan, untuk:
a. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta
b. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
d. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
g. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang

BPHTB 13
 Lanjutan……

h. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan

yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap
i. Hibah wasiat ad alah sejak tanggal yang bersangkutan
mendaftarkanperalihan haknya ke Kantor Pertanahan
j. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditandatanganinya dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak
k. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak
tanggal ditanda tangani dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak
l. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
m. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
n. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat
daditandatanganinya akta
o. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta

BPHTB 14
Lanjutan….

- Pajak yang terutang harus dilunasi pada

saat terjadinya perolehan hak

- Tempat Pajak yang terutang adalah di

wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau
Kotamadya Daerah Tingkat II, atau Propinsi
Daerah Tingkat I untuk Kotamadya
Administratif yang meliputi letak tanah dan atau
bangunan

BPHTB 15
Contoh soal

1. Tanggal 4 Juli 2000, WP “E” membeli tanah dengan Nilai

Perolehan Objek Pajak Rp 55.000.000, NPOPTKP Rp
60.000.000

NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka perolehan hak atas

tanah tersebut tidak dikenakan BPHTB

2. Pada tanggal 17 Agustus 2000 membeli tanah dengan :

NPOP Rp 80 juta
NPOPTKP Rp 60 juta
NPOPKP Rp 20 juta
Pajak terhutang 5% * Rp 20 jt = Rp 1 jt

BPHTB 16